Vendita della casa da genitore a figlio: i fratelli possono impugnarla?

martedì 20 ottobre 2015
La transazione è legittima se non dissimula una donazione

Andrea ci scrive: “Vorrei acquistare casa da mia madre in quanto è una seconda casa di cui lei dispone. Ho intenzione di acquistarla accendendo un muto per l’acquisto della stessa e la sua ristrutturazione. Avendo due fratelli che rientrerebbero nel medesimo asse ereditario e tenendo conto che il prezzo di vendita sarebbe leggermente inferiore a quello di mercato, la vendita dell’immobile si può fare regolarmente? Quello che vorrei capire è se, facendo quanto detto sopra (con mutuo e regolare versamento sul conto di mia madre), posso tutelarmi da eventuali impugnazioni”.

Risponde il notaio Carlo Nicolò, con studio in Loreto (AN):
La compravendita da parte di un figlio di un immobile di proprietà del genitore, pur in presenza di altri figli, non crea problemi qualora vi sia effettivo pagamento del prezzo e, quindi, qualora la compravendita non dissimuli una donazione. La circostanza che la compravendita avvenga a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato potrebbe al massimo portare alla qualificazione del negozio giuridico in termini di “negotium mixtum cum donatione” qualora vi sia una sproporzione tra valore di mercato e prezzo di vendita tale da far presumere che la componente donativa prevalga sulla vendita. Ebbene, se si qualificasse il negozio in termini di “negotium mixtum cum donatione” i suoi fratelli, al momento della morte del genitore venditore, qualora il valore dei beni ereditari (ossia dei beni di proprietà di Sua madre al momento del decesso) non fosse tale da coprire la quota ereditaria che la legge riserva loro, potrebbero secondo un orientamento giurisprudenziale e dottrinale esercitare l’azione di riduzione chiedendole la riunione fittizia di quanto ricevuto ma non potrebbero esercitare l’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti in caso di sua successiva rivendita. A ben vedere, però, lei evidenzia nel suo quesito che il prezzo di vendita è “leggermente” inferiore rispetto al valore di mercato di talché nel suo caso non pare emergere alcun intento liberale tale da qualificare la fattispecie in termini di donazione indiretta.

Notaio Carlo Nicolò
Studio notarile in Loreto (AN)

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