Il rent to buy non è un affitto

giovedì 25 settembre 2014
Inserita nello Sblocca Italia la nuova forma contrattuale

Il rent to buy non è un affitto. È quanto si legge in un approfondimento del Sole 24 Ore dedicato alla nuova forma contrattuale inserita nello Sblocca Italia. In poche parole, la formula del rent to buy si configura come una fattispecie nuova, di fatto una particolare modalità di acquisto di un immobile. Il rent to buy (Rtb) esisteva già come contratto atipico e non previsto in modo esplicito dalla legislazione. Ora, grazie proprio all’articolo 23 dello Sblocca Italia si fa luce su questa forma contrattuale, diversa da quella ordinaria che conosciamo. Vediamo perché.

Nel decreto si desume che il legislatore abbia voluto conferire a questo tipo di contratto un assetto indipendente rispetto al contratto di locazione “ordinario”. Non si può quindi qualificare il contratto come “speciale” ma, invece, con uno schema a sé stante, caratterizzato da norme specifiche, diverse da quelle del codice civile e dalla legislazione che regola il contratto “ordinario” di locazione. Ma qual è l’ambito preciso di applicazione? Nel Rtb vengono inclusi tutti quei contratti dai quali sorga, per il conduttore, un diritto di godimento dell’immobile unitamente a un diritto di acquisto del bene oggetto del contratto: un immobile viene concesso in godimento con il diritto del conduttore di acquistarne la proprietà, imputando a prezzo (in tutto o in parte) i canoni versati. Non trattandosi di una locazione qualificata, non si rendono applicabili le norme vincolistiche che regolano il contratto di locazione “ordinario” (l. 392/1978 e l. 431/1998). Il Rtb è, infatti, svincolato dalla disciplina della durata minima, dell’automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo, ecc.

Anche i rapporti tra concedente e conduttore non trovano fonte nella legislazione ordinaria e speciale. Non trattandosi di una locazione in senso proprio, non è invece del tutto chiaro in che modo si debba procedere in caso di inadempimento del conduttore, anche se il dl 133/2014 dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile, acquisendo i canoni a titolo di indennità per la cessione del bene in godimento.

Da chi può essere stipulato? Da chiunque, sia come parte concedente sia come parte conduttrice, da un privato, da un professionista, da un imprenditore individuale, da una società o da qualunque altro ente diverso dalle società. Un’altra particolarità: la legge parla in modo generico di “immobili” pertanto, estendendo il concetto, questo tipo di contratto sembra applicabile sia a edifici sia a terreni. Per la trascrizione nei registri immobiliari questo contratto ha bisogno di un atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di tutelare le ragioni del conduttore. In alternativa, può essere sottoscritto in forma libera.

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