Milano: ecco i segreti del mattone di lusso

mercoledì 20 marzo 2013
Location ma non solo. Il mercato delle residenze esclusive a Milano vive dinamiche molto particolari. Tirelli& Partners ci illustra prezzi e trends del settore.

Il centro di Milano è una delle aree più ricercate e più care dal punto di vista immobiliare di tutta Italia, ma è un mercato che, pur dipendendo dalla location, possiede caratteristiche molto particolari. L’acquirente è spesso molto esigente e la qualità del prodotto è condizione essenziale per la vendita. Gabriele Torchiani, Partner di Tirelli&Partners, società specializzata nel settore delle residenze esclusive da diversi anni, ci svela come approcciare con soddisfazione questa nicchia di mercato.

Come prima domanda le chiediamo subito dove e perché comprare una casa di pregio a Milano?

La location di un immobile è fondamentale (almeno a Milano) – ci spiega Gabriele Torchiani – per definire un immobile di pregio, perché è funzionale a soddisfare il bisogno di esclusività. Con questo presupposto diventa molto semplice definire le zone esclusive di Milano. Ovvero le zone universalmente considerate più appetibili per il segmento alto del mercato immobiliare. In ordine di esclusività a Milano abbiamo: Quadrilatero, Venezia-Duse, Magenta, Brera-Garibaldi e il Centro Storico. A queste zone bene identificate se ne aggiunge una sesta: la cosiddetta Zona Residuale. La zona residuale è una zona virtuale formata da tutte le residenze che rispondono a determinati parametri di prezzo (convenzionalmente almeno € 7.000 al metro quadrato o con un prezzo complessivo di almeno € 1.000.000) ma che non sono ubicate nelle zone prima indicate.

Quanto costa una casa di pregio a Milano?

In un certo senso la Zona Residuale rappresenta l’outlet del lusso immobiliare. Come nei fashion outlet infatti, la zona residuale è un meta-luogo nel quale gli immobili di pregio sono in vendita privati del loro contesto. Chi acquista in un fashion outlet è interessato essenzialmente all’oggetto in sé e non ha interesse per i servizi accessori offerti dalla boutique o per la novità del prodotto di boutique rispetto all’outlet. Allo stesso modo chi acquista un immobile di lusso fuori dai quartieri top, privilegia i fattori intrinsechi dell’oggetto immobiliare rispetto alla location. Possiamo considerare lo spread tra il prezzo richiesto degli immobili di pregio nella zona residuale (mediamente 6.800 €/mq) e gli immobili nelle zone esclusive consolidate come il sovrapprezzo generato dalla zona stessa. Ovviamente all’aumentare del prezzo medio richiesto, corrisponde un aumento dell’esclusività della zona. Nel caso delle zone esclusive citate abbiamo: Quadrilatero (14.400 €/mq), Venezia-Duse (11.300 €/mq), Magenta (8.900 €/mq), Brera-Garibaldi (8.800 €/mq) e Centro Storico (8.700 €/mq). Rileviamo differenze sostanziali dalla media, che dipendono sia dalla microzona di appartenenza sia dalla qualità reale dell’immobile e dal suo stato d’uso. Oggi i prezzi di effettiva conclusione delle transazioni mostrano comunque uno sconto medio del 13% riapetto ai valori di richiesta evidenziati.

Cosa attira di più in questo settore l’acquirente?

Visto che anche all’interno della stessa zona la forbice dei prezzi può essere molto estesa, si deduce che per quanto fondamentale, la location non sia l’unica prerogativa di un immobile di pregio. L’elemento fondamentale che caratterizza la domanda di un immobile di pregio a Milano riguarda il contesto (palazzo) d’epoca: ciò che è stato costruito nel dopoguerra viene considerato mediamente brutto. Segue la suddivisione interna che prevede l’esistenza di un soggiorno doppio o triplo e almeno 3 camere più la camera di servizio. In questo momento sono totalmente trascurate le case ai piani bassi, mentre pertinenze come balconi o terrazzi costituiscono sempre un plus importante. La presenza di un box o un posto auto è quasi sempre fondamentale per la domanda, ma in contesti d’epoca non risulta sempre disponibile.

Quali consigli si sente di dare a chi vuole vendere una casa di pregio?

La presenza di una o più di queste condizioni non deve diventare però l’appiglio per pensare di poter vendere ai prezzi massimi del mercato. Sbagliare il prezzo di uscita sul mercato è infatti l’errore più comune ed è quello che pregiudica irrimediabilmente la commerciabilità di un immobile. Spesso si ritiene ancora di poter immettere sul mercato un immobile a prezzi ampiamente superati dalla dinamica attuale del mercato e poi attendere che la “mano invisibile” ne aggiusti il prezzo. Questo era possibile in passato con un mercato immobiliare dinamico. Attualmente, invece, con i tempi di vendita che hanno superato i 16 mesi e con un trend di prezzi al ribasso (-1,1% nell’ultimo semestre e -2,3% in quello precedente), il rischio è di inseguire con un notevole ritardo la domanda, semplicemente rivedendo periodicamente la propria richiesta, senza però mai centrare il prezzo che, nel frattempo, è sceso ulteriormente. Nel caso di questa tipologia di immobili la scelta di un’agenzia alla quale affidare la vendita in esclusiva è un passo necessario a tutela dell’immobile, della sua presentazione al mercato e della sostenibilità del prezzo. Una casa che compare “replicata” sui portali immobiliari presentata con immagini, dati dimensionali e magari prezzi diversi diventa oggetto di estrema diffidenza o, nella migliore delle ipotesi, sconta proposte largamente inferiori alle attese dei proprietari.

Concludiamo così: il top del pregio a Milano. Dove e a quali prezzi.

Il prezzo medio deve sintetizzare in un solo numero il mercato di un’intera zona. Tuttavia all’interno della singola zona le variazioni possono essere molto significative. Lo si evince se si guardano i dati relativi agli immobili top prices. Per esempio, il Centro Storico da tempo rappresenta il “fanalino di coda” delle zone esclusive in termini di attrattività a causa della qualità mediamente bassa delle proprietà in vendita e della scarsa vivibilità della zona. Se questo è vero a livello medio, se ci si limita all’osservazione degli immobili top level della zona, il prezzo sale a 16.000 €/mq. Anche in altre zone esclusive è così marcata la differenza tra immobili di fascia alta e immobili top. A Brera-Garibaldi si arriva a 13.600 €/mq e a Magenta 14.800 €/mq. Anche nelle zone ai vertici delle preferenze ci sono differenze sensibili, nonostante l’esiguità dell’offerta. Infatti nel quadrilatero gli immobili top registrano un prezzo al mq di € 19.000 che sale a € 19.600 per l’ambita e molto piccola Venezia-Duse.

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