Frazionare per investire: una tendenza che non conosce crisi

lunedì 11 marzo 2013
Sempre viva la domanda di grandi appartamenti da frazionare nelle principali città: da Casa.it 5 consigli per far fruttare l’investimento

Nonostante la frenata delle compravendite continui per il quinto anno consecutivo, Casa.it, il portale immobiliare n°1 in Italia con oltre 700.000 annunci immobiliari e 5.300.000 di Utenti Unici al mese, ha osservato un trend ancora positivo in termini di domanda legato agli appartamenti di grande dimensione a partire dai 200 metri quadri di superficie.
Casa.it stima che una percentuale fra il 2,5 e il 5% delle compravendite dei grandi appartamenti sia dovuta ad un progetto di frazionamento degli stessi: comprare, ristrutturare e suddividere, in modo da ottenere vantaggi in ciascuna delle tre azioni.

Per quanto riguarda l’andamento della domanda, raffrontando i dati su base annua (gennaio 2013 / gennaio 2012) la crescita media della domanda non è stata superiore al +2,5%, un dato tuttavia positivo rispetto al calo delle compravendite, a fronte di un aumento dell’offerta del 6,7%. La domanda più vivace si registra in particolare a Bologna e a Napoli (+3,0% e +2,9% rispettivamente), più stabile a Genova (+1,1%); a Milano e a Roma la domanda è cresciuta rispettivamente del 2,0% e dell’1,5%.

In tutte le grandi città, rispetto alla domanda, l’offerta registra tassi di crescita più elevati; a Milano l’incremento risulta maggiore in periferia rispetto al semicentro (7,3% contro 6,2%), a Roma l’offerta cresce del 6,5% in semicentro, mentre in periferia l’aumento è del 4,3%; Torino è la città con la crescita di offerta maggiore nel semicentro (+9,8%).
In questo contesto di mercato il prezzo di acquisto di un appartamento di grandi dimensioni sconta un valore inferiore rispetto ad un appartamento di metratura inferiore collocato nello stesso immobile. Ad esempio a Torino e Genova, gli appartamenti di grandi dimensioni registrano rispettivamente il 15% e il 13% in meno di prezzo medio al metro quadro nelle aree semicentrali; la percentuale si riduce all’11% nelle periferie di Milano e Roma e intorno al 5% nelle rispettive zone semi-centrali.

Chi decide di investire oggi nel mercato immobiliare acquistando appartamenti di grandi dimensioni prende in considerazione l’opzione del frazionamento: infatti, suddividere un immobile in due alloggi più piccoli presenta due vantaggi: il primo consente di affittare ad un prezzo complessivamente più alto i due alloggi, il secondo permette al proprietario di abitare nel primo e affittare il secondo in modo da recuperare parte dell’investimento attraverso il canone di locazione.

“Il frazionamento rappresenta un’ipotesi valida fra gli acquirenti che hanno la possibilità di effettuare un investimento consistente,” afferma Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “L’ipotesi di comprare, ristrutturare e frazionare un immobile può rivelarsi un buon investimento; il proprietario potrà decidere come trarre il maggior profitto attraverso la vendita o l’affitto di entrambi, o di una parte. Tuttavia, non possono mancare alcune accortezze volte ad ottenere il massimo risultato dall’investimento e ad evitare possibili problematiche, ecco perché Casa.it ha stilato cinque consigli da tenere a mente:

1. La selezione dell’immobile:
Prima dell’acquisto occorre innanzitutto assicurarsi che l’immobile non sia vincolato e controllare attentamente la pianta dell’appartamento tenendo presente che le future unità abitative avranno bisogno ciascuna di un ingresso, di un bagno e di un’illuminazione naturale adeguata: la creazione di una di queste facilities, per esempio una seconda porta d’entrata, potrebbe necessitare il consenso dell’amministrazione condominiale.

2. Il rapporto con i condomini:
Prima di acquistare occorre confrontarsi con l’ amministratore del condominio e verificare che il regolamento non vieti il frazionamento. In seguito, se la divisione non comporta la modifica di parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini, non occorrono autorizzazioni: in pratica, è sufficiente che non vengano modificati gli impianti di riscaldamento condominiali e gli accessi al pianerottolo. Per esempio, per creare i due ingressi, è possibile collocare le due porte all´interno del vecchio appartamento, creando un’anticamera che non incide sugli spazi comuni.

3. Attenzione a regolamenti e normative locali:
Chi intende frazionare un appartamento non potrà prescindere dalle normative locali, dal PRG e dal Regolamento edilizio. Il primo passo nella verifica dei documenti dell’appartamento prevede il controllo della conformità urbanistica e catastale, in modo da attivare la richiesta di autorizzazione e il permesso a costruire tramite SCIA o DIA, senza dimenticare i relativi oneri concessori e diritti. Al termine della ristrutturazione, occorrerà consegnare presso lo sportello unico dell’ edilizia il documento di “fine lavori”, dove si dichiara che le attività sono state realizzate in conformità al progetto presentato, in modo da procedere alla variazione catastale con la soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due nuovi.

4. Dopo la divisione?
In seguito alla divisione, occorrerà riconteggiare le quote millesimali. Inoltre, nel caso volesse vendere un appartamento, l’investitore dovrà procedere con la voltura e la registrazione della proprietà attraverso un nuovo atto notarile, così da far assegnare l’unità abitativa al compratore.

5. Frazionare anche il mutuo
Se l’immobile frazionato è stato acquistato tramite l’accensione di un mutuo è bene informare la banca: nel caso in cui si decida di procedere con la vendita di un appartamento, infatti, l’istituto di credito dovrà procedere al ricalcolo delle relative ipoteche, in parallelo alla stipula di un atto notarile che certifichi la modifica del mutuo.”

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