Immobili di lusso: Italia vs New York

mercoledì 20 febbraio 2013
Rispetto a quello americano, la debolezza del mercato nostrano è dovuta principalmente alla sua staticità

Si avvicina la data di pubblicazione del prossimo Osservatorio delle Residenze Esclusive di Trelli & Partners, un quadro congiunturale e prospettico sul segmento più alto del mercato immobiliare di Milano e Roma. In attesa di conoscere i dati aggiornati, il gruppo ha diffuso una nota in cui confronta la realtà italiana con quella di New York, benchmark di riferimento per l’immobiliare mondiale. Ma cosa è precisamente il mercato delle residenze esclusive? La prima difficoltà che si incontra nel comparare il mercato esclusivo italiano con quello americano è proprio la definizione dei confini di questo comparto immobiliare.

Per identificare il segmento in Italia non si può ricorrere al metodo americano, basato esclusivamente sul prezzo di vendita. Bisogna invece utilizzare un parametro alternativo: la location. Questa scelta da un lato introduce un elemento di soggettività, dall’altro priva la definizione del segmento delle residenze esclusive di un elemento evolutivo e dinamico. Se si considerano, infatti, le transazioni avvenute nelle zone esclusive di Milano e Roma, esse risultano molto più limitate rispetto alla fetta di transazioni immobiliari che in America sono considerate esclusive, pari all’incirca al 10% del totale di volumi compravenduti. Secondo le rilevazioni di Tirelli & Partners basate sui dati dell’Agenzia del Territorio, le zone esclusive di Roma incidono sul volume per un 4-5%, mentre quelle nelle zone top di Milano si limitano a un 2-3% del totale cittadino.

Considerato, inoltre, che nel settore delle residenze esclusive a New York il prezzo medio di vendita nel 2012 è stato di 5,8 milioni di dollari, si può ben vedere quanto siano lontane le dimensioni del comparto nelle due principali città italiane. Da cosa è determinata tale differenza? Per quanto riguarda le zone esclusive, la discriminante è costituita sicuramente dalla dinamicità: quello statunitense è un mercato dinamico, in grado di distaccare con facilità quello italiano, storicamente statico. Nel 2011 la classifica delle otto zone più esclusive di New York era: Tribeca, SoHo, Flatiron, Chelsea, Midtown, Upper East Side, Upper West Side e West Village. A distanza di un solo anno, nel 2012, la situazione è cambiata sensibilmente. Escludendo Tribeca e SoHo, nelle posizioni che seguono c’è un completo stravolgimento e nessuna zona conserva la stessa posizione, anzi alcune come Flatiron escono addirittura dalla classifica, che ora è: Tribeca, SoHo, Midtown, Upper East Side, West Village, Chelsea, Financial District, Upper West Side. Questa la principale differenza tra il nostro Paese e la metropoli statunitense: mentre in Italia la geografia delle residenze esclusive è fortemente statica, a Manhattan cambia continuamente.

In Italia la domanda per le residenze esclusive continua a concentrarsi nelle location storiche e consolidate. Si scontra di conseguenza con un’offerta strutturalmente limitata che, peraltro, soffre anche la concorrenza di altre destinazioni d’uso come uffici e show-room. Tuttavia la modernità indotta e condotta dalla tecnologia ha portato l’utenza delle residenze esclusive ad avere maggiori attese qualitative in tema di abitare. Se a questa crescente propensione alla modernità, conclude la nota di Tirelli & Partners, aggiungiamo il tema vastissimo della solidarietà e della condivisione, il futuro delle residenze esclusive (e non) anche in Italia sarà sempre meno tradizionalista e più contemporaneo.

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