Residenze esclusive: il mercato delle locazioni

lunedì 24 settembre 2012
La valorizzazione come elemento di successo

In attesa della presentazione, l’8 ottobre, dell’Osservatorio delle Residenze Esclusive relativo al I Semestre 2012, Tirelli & Partners affronta il tema delle locazioni delle residenze esclusive a Milano, con alcune interessanti anticipazioni sui trend in corso e con qualche consiglio per affrontare il mercato.

La locazione in Italia: un’esigenza transitoria più che uno stile di vita

L’Italia è uno dei paesi europei con la maggior quota di proprietari immobiliari. Secondo gli ultimi dati l’81% degli italiani vive in una casa di proprietà (Fonte: Censis-Abi, 2012). La scelta dell’acquisto degli italiani è mossa prevalentemente da motivi di ordine culturale o legati al concetto di “sicurezza patrimoniale”, piuttosto che da un vero e proprio calcolo di convenienza economica. Quindi, a differenza di quanto avviene in altre nazioni, la locazione in Italia non è una reale alternativa all’acquisto di cui rappresenta invece un sostituto imperfetto.

La locazione a Milano: un mercato profondamente cambiato

Raffrontato a quello romano, il mercato milanese delle locazioni non gode di un elevato dinamismo dei canoni. Lo si evince confrontando i principali parametri nelle tavole che trovate a questo link. I motivi di questa maggiore effervescenza del mercato romano risiedono nella maggiore articolazione della domanda che nella capitale, ad esempio, si allarga ai molti stranieri che desiderano avere un punto di appoggio nella “città eterna”, ma anche ai lavoratori ministeriali, al mondo politico e a quello diplomatico. Quattro soggetti che se da una parte necessitano di abitazioni di prestigio perlomeno medio-alto, dall’altra richiedono abitazioni immediatamente abitabili.

Il mercato delle locazioni di residenze esclusive a Milano, anche a causa di una domanda molto più locale, e quindi più disponibile ad effettuare lavori di restrutturazione, è caratterizzato da una inferiore qualità di manutenzione delle case locate. Negli ultimi tre anni però il mercato è stato oggetto di un profondo cambiamento: la consistente riduzione della durata effettiva dei contratti. La minore permanenza degli inquilini nelle case prese in locazione ha modificato sostanzialmente le caratteristiche domandate ad una casa.

La funzionalità dell’immobile come chiave del successo nella locazione

Nella compravendita la caratteristica che dà valore ad un appartamento è la location. È una circostanza che accomuna tutti i mercati immobiliari del mondo. Per chi acquista, soprattutto in Italia dove è cronica la mancanza di prodotto immobiliare nuovo, ristrutturare la casa acquistata è spesso l’unica possibilità di poterla adeguare appieno al proprio gusto. Quindi cattive condizioni interne della casa non ne pregiudicano la vendibilità, sebbene ne allunghino spesso i tempi di collocamento.

Nella locazione invece, considerata la natura transitoria del bisogno, l’elemento fondamentale, prima e più della location, è quello della funzionalità.

Una casa funzionale in ottica locativa è una casa pronta per essere abitata. Quindi:

• ristrutturata o in ottime condizioni di manutenzione;
• arredata – perlomeno per quanto attiene alla cucina e alle armadiature fisse – con un livello qualitativo adeguato alla nicchia di riferimento;
• eventualmente anche corredata – di beni e servizi – se si desidera puntare al redditizio target delle locazione di breve durata.

Così come avviene da sempre all’estero, anche in Italia residenze con queste caratteristiche hanno tempi di permanenza sul mercato ridottissimi. In alcuni casi l’inquilino viene identificato alla prima visita. Si tratta di tempi di locazioni così brevi paragonati a quelli delle dimore che richiedono interventi di ristrutturazione da riuscire spesso a ripagare in pochi anni il costo dei lavori.

Investire in riqualificazione: un esempio pratico

Si consideri un ipotetico appartamento di 120 mq situato in Brera. Si tratta di un appartamento caratterizzato da ambienti piccoli e da un solo bagno come si usava molto tempo fa. In sintesi vecchio, per nulla funzionale e, anche se in una bella zona, con poco appeal.

A livello teorico un appartamento di questa metratura in zona dovrebbe avere un canone annuo compreso tra 24.000 e 36.000 euro in funzione soprattutto del grado di funzionalità. Nel nostro esempio saremmo ai livelli minimi. Il condizionale è d’obbligo, visto che un simile appartamento è oggi molto difficile da collocare sul mercato. Il proprietario potrebbe optare per una ristrutturazione completa. Un costo secondo molti, in realtà, come vedremo, un investimento proficuo.

La ristrutturazione, selezionando accuratamente fornitori e materiali, non supera il tetto fissato per gli incentivi fiscali di € 96.000. Grazie agli incentivi governativi si riesce a recuperare € 48.000 in dieci anni. Il nostro ipotetico proprietario decide inoltre di arredare la casa spendendo € 40.000. A questo punto si può ipotizzare che l’appartamento possa essere collocato in pochi mesi a un canone annuo di € 36.000.

Si vadano in sintesi le due situazioni a confronto, considerando un orizzonte temporale medio-lungo di 10 anni come si conviene a un investimento immobiliare:

1. Appartamento nello stato di fatto:

• Canone annuo: € 24.000
• Tempo di locazione: 4 anni
• Ricavi in 10 anni: € 144.000
• Costi sostenuti in 10 anni: € 45.000 (Condominio, Tarsu, Imu)
• Utile al termine dei 10 anni: € 99.000

2. Appartamento ristrutturato e arredato:

• Canone annuo: € 36.000
• Tempo di locazione: 3 mesi
• Ricavi in 10 anni: € 351.000
• Costi sostenuti in 10 anni: € 88.000 (Ristrutturazione al netto incentivi)
• Utile al termine dei 10 anni: € 263.000

L’investimento compiuto in termini di ristrutturazione e arredamento viene ripagato in due anni e mezzo. Si tratta di una simulazione sintetica, ma i due risultati sono talmente distanti tra loro da lasciare pochi dubbi su quale sia la strada migliore.

Ma c’è di più. L’investimento effettuato infatti migliora anche la vendibilità, abbreviando i tempi necessari a trovare un acquirente e generando anche una rivalutazione. Infatti, un appartamento in Brera ha un valore medio teorico compreso tra € 7.400 e € 10.400. In assenza di lavori di riqualificazione è difficile oggi anche percepire la quotazione minima, oltre a dover mettere in preventivo una tempistica di vendita che ormai è prossima all’anno. Una volta ristrutturato invece l’appartamento potrà discostarsi dal livello minimo fino a raggiungere quello più elevato in caso di dimore di particolare pregio.

Conclusioni

Secondo Tirelli & Partners, la valorizzazione immobiliare è un concetto molto in auge, come insegnano i numerosi programmi televisivi dedicati all’home staging. Se la valorizzazione è importante nella compravendita per agevolare lo scoccare del colpo di fulmine che conduce all’acquisto, diventa fondamentale in caso di locazione, dove la scelta dell’inquilino è fondata non tanto su elementi emozionali, quanto di praticità e di funzionalità.

Al momento non ci sono commenti dei lettori per questo articolo.

Commenta l'articolo

Per poter inviare un commento a questo articolo è necessario essere registrati al sito. Se non sei ancora un utente registrato, registrati adesso. Se sei un utente già registrato, esegui il login per inviare un commento.