Il mercato immobiliare bolognese

martedì 24 luglio 2012
Secondo un rapporto Tecnocasa nei primi mesi del 2012 continua il ribasso dei valori immobiliari nella città

Nei primi mesi del 2012 continua il ribasso dei valori immobiliari a Bologna. Il fenomeno sta interessando tutte le zone della città in cui si registra un’abbondante offerta di immobili e questo porta i tempi medi di vendita ad 8 mesi. Le zone centrali della città attirano come sempre gli investitori, tra cui numerosi genitori di studenti dell’Università di Bologna. Buona la domanda di immobili in affitto, alimentata da coloro che non riescono ad acquistare.
A Bologna nella seconda parte del 2011 si è registrato un ribasso delle quotazioni immobiliari pari al 2,1% rispetto al semestre precedente.
Nell’area Centrale della città gli immobili hanno mantenuto il proprio valore. Stabili i prezzi in zona Indipendenza – Marconi, dove gli ultimi mesi del 2011 hanno evidenziato un leggero incremento delle richieste anche se il numero delle compravendite è rimasto invariato. I tempi medi di vendita si attestano attualmente sui 6-7 mesi. La richiesta di immobili proviene da famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa, la scelta ricade prevalentemente su soluzioni ampie (cinque locali). Da segnalare anche acquisti da parte di genitori di studenti universitari provenienti dal Sud Italia ma anche dalla Romagna e dalle Marche, la domanda si focalizza su trilocali da 60-80 mq. Piacciono le soluzioni dotate di spazi esterni come balconi e terrazzi, fondamentale la presenza dell’ascensore. L’area di Indipendenza Marconi si è sviluppata tra gli anni ’60 e ’70, anche se si possono acquistare soluzioni realizzate negli anni ’20 e ’30. Tra le strade più richieste da segnalare via Marconi, via Rivareno e l’area del Palazzetto dello Sport dove un buon usato si acquista con una spesa di 2700-2800 € al mq. Sempre attivo il mercato delle locazioni, la domanda proviene da studenti, famiglie, coppie e lavoratori trasferisti. Il quartiere infatti è ben servito e caratterizzato dalla presenza di numerosi uffici. Il canone di un bilocale è di 600-650 € al mese. Sempre molto richiesti anche i box auto, sia in acquisto sia in affitto: il prezzo di un box singolo è di 50 mila €, il canone di locazione mensile è di 100-120 €.
Un leggero calo delle quotazioni si è registrato nella macroarea di Mazzini – Savena (-1,7%).In zona Mazzini gli acquirenti appaiono più incerti, l’introduzione della nuova Imu e la revisione dei valori catastali generano spesso apprensione nei potenziali acquirenti, i quali in molti casi decidono di attendere prima di acquistare. Attualmentei tempi medi di vendita si attestano tra 3 e 6 mesi. Trilocali e quattro locali sono le tipologie più richieste, apprezzata inoltre la presenza di sfoghi esterni come terrazzi e balconi, box e posti auto ed ascensore. Ad acquistare sono spesso professionisti, lavoratori trasferisti, investitori oppure genitori di studenti provenienti dal Sud Italia (o persone già residenti in zona che acquistano per cambio casa o per avvicinarsi ai familiari). Bilocali e trilocali sono le soluzioni più richieste da chi vuole mettere a reddito, la spesa è compresa mediamente tra 150 e 200 mila €. Molto attivo il mercato delle locazioni, la domanda proviene da studenti universitari, lavoratori trasfertisti impiegati all’Ospedale Sant’Orsola Malpighi, famiglie e giovani coppie, il canone mensile di un bilocale è di 450-550 €, quello di un trilocale è di 550-650 €. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone concordato, anche se l’introduzione della cedolare secca ha determinato un leggero aumento dei contratti a canone libero. Zona Mazzini è residenziale, apprezzata perché adiacente al centro e ben servita. Alta è la richiesta di box auto in questa zona, il prezzo medio per un box singolo è compreso tra 25 e 30 mila €.Molto richiesta l’area a ridosso del Giardino Lunetta Gamberini, dove si possono acquistare soluzioni degli anni ’60 in condizioni medie ad un prezzo compreso tra 2400 e i 2700 € al mq. Residenziale, signorile e molto richiesta la zona delle ville, via Bassi, via Albertazzi, via Masi, via Savioli, via Guinizelli, via Ghirardacci, caratterizzata dalla presenza di villette e case basse con pochi appartamenti. In questa zona l’offerta è scarsa quindi le quotazioni subiscono spesso oscillazioni importanti, comunque il prezzo medio per un buon usato si attesta tra 3000 e 3500 € al mq. Nell’area dell’Ospedale Sant’Orsola sono presenti sia soluzioni degli anni ’60 sia tipologie realizzate nei primi anni del ‘900. Più popolare l’area in direzione della linea ferroviaria, caratterizzata da soluzioni degli anni ’60 valutate tra
2200 e 2300 € al mq (medio usato). Da segnalare che in via Mazzini sono terminati i lavori per la realizzazione del progetto Civis, una nuova linea di trasporto che attraverserà l’intera città, e che negli ultimi anni avevano causato disagi e difficoltà di viabilità (attualmente l’attuazione è sospesa).
Nella macroarea di San Donato – San Vitale il ribasso dei prezzi è stato del 2,7%. Quotazioni in discesa si registrano nell’area Pontevecchio – Fossolo Uno. La distanza tra domanda ed offerta rimane ampia, il mercato risulta quindi rallentato, soprattutto sulle tipologie più datate. In questo semestre si sono registrati numerosi acquisti da parte di genitori per figli, compravendite in genere effettuate senza l’aiuto del mutuo. Residenziale l’area di Fossolo 1, caratterizzata da un Residence degli anni ’70 circondato da verde e servizi per la famiglia, dove è possibile acquistare ampie soluzioni abitative da ammodernare ad un prezzo di 2500 € al mq. Prezzi decisamente inferiori si segnalano in zona Pontevecchio, dove sono presenti tipologie degli anni ’40 spesso da ristrutturare e senza ascensore dal valore di 1700 € al mq, se piani alti. Per un appartamento posizionato ad un piano basso la spesa è compresa tra 2000 e 2500 € al mq a seconda dello stato di conservazione. Da segnalare che in viale Felsina partirà a breve un cantiere per la realizzazione di 30 nuovi appartamenti che saranno costruiti con particolare attenzione al consumo energetico ed ai materiali. La richiesta è di 3500-3600 € al mq. Particolarmente attivo il mercato delle locazioni in zona Pontevecchio, infatti gli stranieri (prevalentemente dell’Est Europa) non riuscendo più a comprare, si sono rivolti nuovamente al mercato delle locazioni. La spesa mensile per l’affitto di un bilocale è di 450-500 €, quella per un trilocale è di 600-650 € ed il contratto maggiormente utilizzato o consigliato è quello a canone concordato. Il prezzo medio di un box singolo è di 20 mila €.
Prezzi in calo anche nella macroarea Bolognina – Corticella (-3,5%).Ancora in leggera diminuzione le quotazioni in zona Corticella, i ribassi hanno interessato soprattutto le tipologie più vetuste e prive di certificazione energetica, per le quali gli acquirenti non sono più disposti a spendere le cifre del passato. Qualche semestre fa queste soluzioni erano richieste in prevalenza da immigrati, categoria attualmente in difficoltà per quanto riguarda l’accesso al credito. La domanda attualmente proviene da famiglie e giovani coppie alla ricerca della prima casa, spesso in questo semestre si è acquistato in contanti oppure con l’ausilio di un mutuo di basso importo. La tipologia più richiesta è il trilocale, il capitale a disposizione è in genere compreso tra 140 e 150 mila €. Piacciono le soluzioni con cucina abitabile e con riscaldamento autonomo, anche se in questa area della città quest’ultima caratteristica è poco presente. Zona Corticella si è sviluppata negli anni ’60 in un’area periferica a ridosso della prima cintura della città. Acquistare un appartamento medio usato comporta una spesa di 1900-2000 € al mq. Prezzi analoghi si registrano per le soluzioni degli anni ’70 caratterizzate dalla presenza di riscaldamenti centralizzati e da spese condominiali elevate. Quotazioni leggermente più alte si trovano in zona Arcoverde, a ridosso del parco, dove si possono acquistare soluzioni degli anni ’90 in buono stato ad un prezzo di 2200-2400 € al mq. A partire dal 2006 in via del Tuscolano, in via delle Fonti ed in via Roncaglio sono state realizzate nuove abitazioni vendute a cifre comprese tra 3000 e 3500 € al mq. Attivo il mercato degli affitti, alimentato soprattutto da operai stranieri, il canone di locazione medio di un trilocale è di 500-550 € al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è il concordato che prevedeva, tra l’altro, l’esenzione dal pagamento dell’Ici e che ora dovrebbe mantenere le stesse prerogative con l’introduzione dell’Imu. Bassa la richiesta di box auto, non si registrano infatti particolari difficoltà di parcheggio. Il prezzo di un box singolo è compreso tra 15 e 18 mila €.
Nella macroarea Saffi il ribasso dei prezzi nella seconda parte dell’anno è stato dell’1,3%. Sono in calo le quotazioni immobiliari in zona Ospedale Maggiore – Porto (-5,3%). I potenziali acquirenti sono più selettivi rispetto al passato, piacciono soluzioni termoautonome, dotate di ascensore, box o posto auto ma queste tipologie sono poco presenti nel quartiere. Il trilocale è la soluzione più richiesta e la spesa media si attesta tra 170 e 180 mila €. Ad acquistare attualmente sono in gran parte giovani alla ricerca della prima casa, sono scomparsi infatti gli investitori, un tempo presenti in questa area di Bologna. Il quartiere Ospedale Maggiore – Porto si sviluppa in una zona semicentrale della città sorta tra gli anni ’40 e gli anni ’60. Il maggior numero di richieste si registra nella parte più vicina al Centro della città, in direzione Saffi. Soluzioni usate si acquistano con una spesa compresa tra 1800 e 2200 € al mq. Da segnalare che in zona Prati di Caprara è in progetto la dismissione di alcune ex caserme e la realizzazione di un parco verde e di nuove soluzioni residenziali. Buona la domanda di box auto, il prezzo di un box singolo è di 30 mila €. Si registrano difficoltà anche sul mercato delle locazioni, le richieste di abitazioni in affitto provengono prevalentemente da stranieri che spesso non riescono ad offrire le garanzie necessarie ai proprietari. Il canone mensile di un bilocale è di 500 €.
Nella macroarea Murri– San Mamolo si evidenzia una diminuzione media dei prezzi delle abitazioni del 3,9%, a causa della pressione competitiva di immobili situati in zone meno prestigiose e con prezzi più bassi.
Parallelamente, il numero di compravendite ha registrato un trend negativo, a causa di una marcata differenza tra le richieste dei proprietari e le aspettative degli acquirenti. I tempi medi di vendita si attestano intorno ai 6-8 mesi. La domanda degli acquirenti riguarda prevalentemente la prima casa, con una maggior richiesta di tagli medio grandi (3 – 4 – 5 locali) rispetto a quelli piccoli (mono e bilocali): la prima tipologia è acquistata da persone che hanno venduto o che devono vendere il proprio appartamento per comprarne uno più grande o più piccolo in cui sistemarsi definitivamente trasferendosi in una zona migliorativa rispetto quella di provenienza. Si registra un grande interesse verso la classe energetica dell’abitazione. Sempre più persone vogliono acquistare appartamenti già ristrutturati, poiché preoccupati soprattutto delle spese a cui andrebbero incontro e del protrarsi delle tempistiche di intervento. Il numero di locazioni è calato molto, nonostante l’offerta sia comunque consistente. Generalmente, gli appartamenti vengono dati in locazione a liberi professionisti e lavoratori, soprattutto del settore medico, grazie alla presenza del vicino Policlinico Sant’Orsola. Il canone di locazione di un bilocale è mediamente compreso tra 550 e 600 € al mese; si evidenzia un’attenzione sempre maggiore da parte dei conduttori all’ammontare e alla tipologia delle spese condominiali, per questo motivo si preferisconoappartamenti dotati di riscaldamento autonomo. Le zone maggiormente richieste sono quelle laterali alle arterie principali della zona sud-est di Bologna (Murri Alta, San Mamolo e Castiglione Alta), perché sono più tranquille, meno rumorose, poco trafficate e con aria più pulita. Nella zona di San Mamolo, caratterizzata da palazzine in stile Liberty, c’è una buona domanda di appartamenti; la zona di Castiglione Alta, composta da edifici costruiti negli anni ’30 oltre che negli anni ’50-’60, vede una risalita nelle quotazioni, sia perché situata vicino al centro storico sia per le sue caratteristiche architettoniche: il prezzo medio per un buon usato si aggira intorno a 3000-3300 € al mq. Il mutuo è lo strumento finanziario più usato per comprare casa, mentre solo una piccola percentuale acquista in contanti. Si evidenzia un notevole utilizzo del contratto di locazione concordato; in generale, la convenienza ad adottare una specifica tassazione (cedolare secca) sembra dipendere dal importo annuo della locazione oltre alla propria aliquota irpef.Poiché già satura, nella zona non si registrano grandi interventi di tipo architettonico o urbanistico. Al contrario, si evidenziano diversi piccoli interventi ad opera di privati, che riguardano la realizzazione di immobili dotati di finiture di pregio e di classe energetica A. La richiesta è di 7000 € al mq, ma una larga parte di abitazioni risulta attualmente invenduta.
L’analisi della domanda evidenzia a gennaio del 2012 un aumento della concentrazione delle richieste di monolocali (+0,3%) e bilocali (+0,6%), in calo la percentuale di domande di trilocali (-1,1%), lievi variazioni al rialzo per quattro locali (+0,1%) e cinque locali (+0,3%).
Per quanto riguarda l’offerta di immobili in vendita nella seconda parte del 2011 si registra un calo della percentuale di monolocali (-2,4%) e di bilocali (-3,1%). In aumento la concentrazione dell’offerta di trilocali (+1,8%), quattro locali (+1,3%) e cinque locali (+2,3%).

Commenti

  1. 25 luglio 2012

    Chiarazerbini

    Concordo con l’analisi. E mi chiedo: se a pochi anni dall’entrata in vigore dell’obbligo di indicazione di classe energetica questa ha avuto un così forte impatto sulle quotazioni, cosa ci possiamo aspettare nei prossimi dieci anni? Quale futuro per gli immobili a basso rendimento, e magari senza ascensore nè riscaldamento autonomo?

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