Scale e ballatoi: attenzione a non sbirciare il vicino

venerdì 7 dicembre 2012
Una sentenza della Cassazione indica le caratteristiche che impongono il rispetto delle distanze minime

Quando si costruisce una casa o quando si effettuano interventi di ristrutturazione che prevedano la costruzione ex novo di scale e ballatoi, bisogna fare molta attenzione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha infatti sancito la configurabilità delle scale e dei ballatoi come vedute sul fondo del vicino. Ciò significa che, per non andare incontro a una sentenza di condanna all’arretramento, è necessario edificarle a una distanza di almeno un metro e mezzo.

Nella citata sentenza, che ne richiama di precedenti, si legge che “la scala di un edificio, pur avendo una sua peculiare funzionalità, configura una veduta, e soggiace quindi alla relativa disciplina, quando, per le particolari situazioni e caratteristiche di fatto, risulti obiettivamente destinata, in via normale, anche all’esercizio della ‘prospectio’ ed ‘inspectio’ su o verso il fondo del vicino“. Le porte, i ballatoi e le scale d’ingresso sono destinate sostanzialmente all’accesso e non costituiscono vedute, essendo utilizzabili per l’affaccio soltanto occasionalmente. Possono però “configurare vedute quando, per le particolari situazioni e caratteristiche di fatto, risultino obiettivamente destinate, in via normale, anche all’esercizio della ‘prospectio’ ed ‘inspectio’ su o verso il fondo del vicino”.

Con i termini ‘inspectio’ e ‘prospectio’ s’intende che l’apertura non solo consente di vedere frontalmente, ma anche di affacciarsi, “vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale” (Cass. SS.UU. 28 novembre 1996 n. 10615). La sentenza (Cass. 5 novembre 2012, n. 18904) conclude pertanto che laddove sia obiettivamente possibile la ‘inspectio’ e la ‘prospectio’ (non considerando i casi dove esse siano possibili solo attraverso l’ausilio di mezzi artificiali per sporgersi o affacciarsi), scala e ballatoio siano configurabili come una cosiddetta “veduta normale”, a prescindere dalla destinazione primaria dell’elemento. Ma se non presentano le caratteristiche di vista frontale e affaccio sul fondo del vicino, non sorge nemmeno il problema del rispetto delle distanze previste dalla legge.

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