Fotografia sul Brasile: per il mercato immobiliare, e non solo, non è tutto oro quel che luccica

lunedì 26 novembre 2012
Nessuna previsione o supposizioni, ma analisi e prospettive basate su dati e numeri.

L’anno volge al termine e, approfittando del fatto che generalmente è il momento di tirare le somme e guardare al futuro, ho deciso di realizzare una serie di chiacchierate con gli operatori del mercato immobiliare internazionale per fare il punto della situazione.
Per questo ho risentito Bruno Rosso, consulente immobiliare qualificato che opera stabilmente in Brasile, nello specifico a Salvador/Bahia, che a giugno ci aveva fatto una fotografia sulla situazione del Brasile molto franca e diretta.
Nessuna previsione o supposizioni, ma analisi e prospettive basate su dati e numeri.

Quale l’andamento dell’economia brasiliana, negli ultimi mesi, dal tuo osservatorio?

Sebbene il Brasile negli ultimi anni abbia conosciuto un’irresistibile sviluppo dal punto di vista economico tanto da rappresentare oggi la sesta economia al mondo, è fisiologico che, vista l’attuale congiuntura economica mondiale, la sua economia abbia smesso di correre: nell’ultimo trimestre il PIL è cresciuto dello 0,4% rispetto al trimestre precedente ed “appena” dell’ 1,2% su base annuale; performances queste di gran lunga inferiori a quelle a cui ci aveva abituato questo paese nel recente passato.
Le statistiche evidenziano che nel 2011 in Brasile il PIL è risultato pari a 2.500 miliardi di dollari (cinque volte quello dell’Argentina); nell’ultimo anno sono stati creati circa 1,4 milioni di posti di lavoro, è stato ridotto il debito pubblico al 37% del PIL (nel 2002 era al 60%); l’inflazione è di poco superiore al 5%.
È risaputo che il Brasile sia un paese ricco e un po’ tutti sono portati a credere che questa ricchezza sia dovuta all’abbondanza di “commodities” (materie prime, risorse naturali quali: petrolio, metalli, legno, produzione agricola, etc…) ma, contrariamente a quanto si possa supporre, il boom economico del paese non è dipeso da queste risorse: le commodities infatti rappresentano appena il 40% delle esportazioni, queste a loro volta rappresentano appena il 10% del PIL per cui possiamo affermare che le commodites rappresentano in percentuale “solamente” il 4% del PIL. La spinta, il vero stimolo alla considerevole crescita economica del Paese è stata sostenuta ed amplificata dalla significativa crescita della classe media e dalla sua propensione al consumo; è per questo che mi piace e mi trovo spesso a definire che a parer mio la vera risorsa del Brasile è il proprio mercato interno, mercato appunto con una notevole propensione al consumo e, da non sottovalutare, contraddistinto da una spiccata emotività.

Approfondiamo allora questo aspetto, di cui, effettivamente se ne parla poco

Il mercato interno del Brasile nella sua enormità (il Brasile con i suoi 190 milioni di abitanti è praticamente un continente) è da solo sufficiente a assorbire la gran parte della produzione interna, quindi nella sostanza non ha per il momento la necessità di aggredire altri mercati.
Da questo presupposto nascono e se ne può intuire facilmente il perché di tutta una serie di iniziative governative volte al protezionismo, a difendere ostinatamente il proprio mercato interno, la pesante imposizione sui prodotti importati li rende infatti non competitivi e sostanzialmente inaccessibili alla stragrande maggioranza del mercato.
In ogni caso l’intervento del governo brasiliano in materia economica non si limita unicamente a creare delle barriere di accesso al mercato dall’estero: per far fronte alla crisi ed al conseguente rallentamento dei consumi, stanno adottando una politica monetaria di tipo “espansivo” che attraverso la riduzione dei tassi di interesse si prefigge l’obiettivo di stimolare l’offerta di denaro da parte delle banche (tanto alle imprese che ai privati), gli investimenti, la produzione di beni e servizi e di conseguenza il consumo; anche l’incremento dei salari è da considerarsi come uno stimolo al consumo mentre l’adozione di incentivi e sgravi fiscali serve da impulso alla produzione industriale. In uno scenario di questo tipo è quindi intuibile il perché precedentemente ho voluto sottolineare quale una virtù il fatto che il mercato interno brasiliano sia un mercato emotivo: bastano pochi “semplici” incentivi per far scattare, per (ri)mettere in moto il meccanismo d’acquisto.
Attualmente il costo del denaro (tasso SELIC: Sistema Especial de Liquidação e Custodia) è al minimo storico: 7,25%. È un tasso da considerarsi ancora alto rispetto a quello di altri Paesi ma fino a qualche tempo fa una delle priorità del governo brasiliano era quella di mantenere sotto controllo l’inflazione; è possibile quindi dedurre che il Banco Centrale brasiliano ha a disposizione ancora un certo margine di intervento nel caso si manifesti l’esigenza di far fronte ad un ulteriore rallentamento dell’economia.
Il settore industriale, è quello che mostra i primi effetti delle misure adottate recentemente dal governo: in luglio la produzione è aumentata dello 0,3% grazie soprattutto ai settori che hanno beneficiato degli incentivi fiscali, in particolare il settore auto è quello che ha evidenziato un incremento del 4,9% in luglio e dell’ 8,1% negli ultimi due mesi.

Aspetto più conosciuto, invece, è che a trainare gli investimenti, specie dall’estero, sono comunque l’attività industriale e le infrastrutture. Come sta questo settore?

Si punta ad un piano di sviluppo attraverso lo stimolo degli investimenti infrastrutturali privati soprattutto per quel che concerne la costruzione nei prossimi 30 anni di ferrovie (10.000 km), strade (7.500 km), porti ed aeroporti. Il valore complessivo del piano è di circa 53 miliardi di Euro che saranno offerti dalle banche pubbliche a tassi agevolati.
Questo piano andrà ad aggiungersi a quanto già in cantiere in occasione della Coppa del Mondo di calcio del 2014 e delle Olimpiadi del 2016 (circa 30 miliardi di dollari) nonché andrà a sommarsi al piano di crescita denominato PAC (Programa de Aceleração do Crescimento: Programma di Accelerazione e Crescita) annunciato dal presidente Lula nel gennaio 2007 (PAC 1) che prevedeva investimenti dell’ordine di circa 500 miliardi di Reais fino al 2010 (poi saliti a 640 con l’intento di diminuire l’impatto della crisi mondiale sull’economia brasiliana) con risorse provenienti da governo federale, capitali di investimento di imprese statali (come Petrobrás) e da investimenti privati favoriti da iniziative di sostegno governative (stimolo al finanziamento ed al credito, misure di lungo periodo nell’area fiscale, ecc…); nel 2011 è stato annunciata la seconda fase del programma (PAC 2) attraverso il quale il governo Dilma ha messo e metterà a disposizione tra il 2011 ed il 2014 ulteriori 955 miliardi di Reais con l’obiettivo di aumentare il livello di occupazione del paese, migliorare le infrastrutture e garantire lo sviluppo economico di tutte le regioni del Brasile.

In tutto questo scenario, parliamo ora del mercato immobiliare. Ha subito particolari cambiamenti?

In uno scenario riconducibile a quanto descritto precedentemente è un dato di fatto che negli ultimi anni in Brasile i prezzi degli immobili siano costantemente cresciuti, le cause di questa persistente ascesa possono essere ricondotte a diversi fattori, tra i quali sinteticamente spiccano: la congiuntura economica particolarmente favorevole ed una domanda costante di immobili (soprattutto a vocazione residenziale) che, stimolata dalla crescita della classe media e dalla più facile accessibilità al credito, ha fatto decollare il settore. È pertanto abbastanza logico, direi quasi fisiologico, che dopo tanto correre, anche il mercato immobiliare si imbatta in qualche “salutare” pausa di riflessione.

Entriamo più nel dettaglio

In primo luogo ritengo che in molti si stiano chiedendo se anche qui in Brasile vi sia in prospettiva, il rischio di una bolla immobiliare riconducibile, negli effetti, a quella americana.
A parer mio, sebbene nelle due situazioni si possano identificare alcune similitudini, riconducibili principalmente alla manifestazione dei segnali di crisi economica ed al conseguente rischio insolvenza dei privati, per quel che concerne il Brasile la prospettiva è diversa; cerco di spiegarmi.

Negli Stati Uniti la bolla immobiliare ha trovato origine nell’eccessiva vocazione al consumo dei privati, propensione però accompagnata da una spavalda (per non dire spregiudicata) erogazione di credito da parte degli istituti bancari; in questo contesto gli americani si sono naturalmente dedicati all’acquisto di immobili con l’aspettativa e logica ambizione che questi si valorizzassero nel breve periodo (secondo quella che effettivamente era la tendenza del mercato), al tempo stesso hanno ben pensato di ipotecare gli immobili acquistati al fine di ottenere ulteriori risorse da dedicare al consumo; una volta conclamatasi la crisi, gli statunitensi si sono visiti “spiazzati via” dalle turbolenze scatenatesi dall’evoluzione della situazione e venendosi a trovare inaspettatamente in uno stato di grave insolvenza, mettendo così in seria difficoltà (in termini di liquidità) le banche che gli avevano concesso ipoteca; ritengo che non sia necessario dilungarsi ulteriormente su quella che conosciamo come la “bolla americana” visto che un po’ tutti ne abbiamo conosciuto e sofferto le conseguenze.

In Brasile, così come accennavo in precedenza, lo scenario e le prospettive sono a mio avviso differenti: nonostante il meccanismo d’innesco possa essere considerato lo stesso (crisi economica e conseguente sofferenza/insolvenza dei privati), qui le banche, tradizionalmente più conservatrici e prudenti nella gestione dell’erogazione del credito, facendo anche tesoro appunto della recente esperienza americana, si sono dimostrate meno spregiudicate: in primo luogo, infatti, buona parte del credito erogato in Brasile deriva da “poupança” e “FTGS”, risorse queste che quindi erano già parte dell’attivo di bilancio delle banche stesse. In secondo luogo, le banche brasiliane nel recente passato hanno avuto modo di “ingrassare” a sufficienza, approfittando della notevole remunerazione derivante dagli elevati tassi di interesse a cui venivano impiegati i denari, lasciandole, quindi, quasi immuni dal rischio di mancanza di liquidità.
Un altro aspetto, tipicamente brasiliano, connesso all’argomento è che per i brasiliani risultare pubblicamente insolventi sia sinonimo di notevoli complicazioni per quella che è loro quotidianità, principalmente per l’impossibilità di ottenere qualsiasi tipo di finanziamento/credito tanto in banca, che nei negozi, dal concessionario, etc, … il brasiliano pertanto, gioco forza sta sforzandosi di imparare a sapersi amministrare anche se questo sforzo trova una certa resistenza, un ostacolo in quello che rispondendo alla domanda precedente ho definito come un fattore peculiare del mercato interno: l’emotività.

E l’attività del Governo brasiliano in questo frangente?

L’improbabilità di un’imminente “bolla brasiliana” può esser anche dedotta e ricondotta all’intervento di sostegno al settore da parte del governo. Sulla base dei dati ufficiali che nel 2008 individuavano in 5,8 milioni il numero di abitazioni necessari al Paese, il governo Lula nel 2009 ha lanciato il programma “Miha Casa Minha Vida 1” (obiettivo 1 milione di nuove case popolari) con l’obiettivo sottointeso di voler dar inizio ad opera di “defavelizzazione” del Paese attraverso una politica di significative agevolazioni al finanziamento dell’acquisto della propria casa a cui avrebbero potuto avere accesso anche le famiglie meno abbienti.
Visto il successo dell’iniziativa che nel 2010, dopo appena un anno di attività, ha rapidamente raggiunto la meta, recentemente è stata lanciata anche la seconda fase del programma: il “Minha Casa Minha Vida 2” con l’obiettivo di costruire, tra il 2011 ed il 2014, ulteriori 2 milioni di abitazioni delle quali il 60% riservate a famiglie con bassa rendita.
Ma quest’iniziativa è di stimolo e sostegno al settore non solamente perché finanzia le famiglie meno abbienti ma anche perché prevede, in presenza di determinati requisiti, il finanziamento agevolato anche delle imprese costruttrice; ed è questo il motivo per il quale buona parte delle imprese di costruzione hanno ridotto (ed in alcuni casi abbandonato) il segmento della costruzione di fascia superiore che negli ultimi tempi sta conoscendo una fase di “stanca”.

Per cui ci sono anche i numeri a suffragare quanto stai dicendo

Proprio così: anche dalla semplice interpretazione delle informazioni e delle statistiche pubblicate nelle riviste specializzate del settore immobiliare si possono dedurre le prospettive del settore: è di dominio pubblico infatti che nel 2011 il credito (finanziamento) “habitacional” ha raggiunto i 200 miliardi di Reais, cifra che per quanto “importante”, rappresenta appena il 4,8% del PIL brasiliano, lasciando quindi intuire come esista ancora un significativo potenziale di crescita del settore. L’interpretazione in prospettiva di questo dato risulta particolarmente interessante e “rassicurante” se comparato a quello degli Stati Uniti, infatti, nel 2006, quindi un anno prima che i prezzi degli immobili iniziassero a crollare, il credito immobiliare rappresentava il 79% del PIL.
Anche il dato relativo al consumo di cemento pro capite può contribuire farsi un’idea delle potenzialità e delle prospettive del settore: così come informa Ricardo Amorim (fonte: rivista Isto E’) in Spagna oggi come oggi si consumano circa 1.200 kg pro capite, in Cina circa 1600 kg, mentre in Brasile, oggi si consumano appena 350 kg di cemento pro capite.
Infine anche le scelte meramente “politiche” (che comunque condizionano la politica economica) stanno contribuendo in maniera, oserei dire, decisiva a dare nuovo impulso alle prospettive del mercato immobiliare brasiliano (soprattutto quello residenziale), mi riferisco alla pressione esercitata da parte della “presidenta” Dilma affinché le banche da un lato riducano ulteriormente il costo del denaro (aumentando così l’offerta di credito in generale) e dall’altro concedano mutui con scadenze superiori rispetto al passato (in questa maniera certamente si ridurrà l’importo delle singole “parcelas” di rimborso dei mutui ed al tempo stesso aumenterà il numero di persone che potranno avere accesso al credito).
Una conseguenza, a mio avviso molto importante, della riduzione del tasso di interesse è che il risparmiatore avrà sempre meno interesse a lasciare il denaro “fermo” in banca poiché la remunerazione del denaro è ben minore che nel recente passato; con i dovuti distinguo, quindi, la remunerazione derivante dalla locazione/affitto e dalla rivalutazione dell’immobile presumibilmente calamiterà nuovamente le attenzioni anche del risparmiatore “prudente”.

Tuttavia, come accennavi la scorsa volta, non è tutto oro quel che luccica

Ebbene sì; in questo scenario, la sommatoria di potenzialità ed interventi dovrebbero, o meglio potrebbero essere in grado di agevolare l’assorbimento da parte del mercato locale di (almeno) parte di quello che, anche qui con i dovuti distinguo, ritengo essere attualmente il problema del mercato immobiliare: un eccesso di offerta di immobili nuovi. Eccesso di invenduto in alcuni casi riconducibile al lievitare dei prezzi nonostante i segnali trasmessi dal mercato imponessero una revisione in termini di ambizioni da parte dei venditori (tanto per rendere l’idea: oggi come oggi a “parità di prodotto” risulta meno caro comperare a Miami piuttosto che nelle metropoli brasiliane !!)
In ultima analisi, le potenzialità del settore sono da considerarsi ancora discrete/buone tanto che, così come confermato dall’Associação Brasileira de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário, il Brasile oggi rappresenta il secondo miglior mercato al mondo dopo quello degli Stati Uniti dove, favorite dalla caduta delle esecuzioni ipotecarie, le vendite nel mercato dell’usato sono cresciute del 3,4% soltanto nel mese di aprile 2012.
Esaurita la fase di “emotività acuta” del mercato, reputo in ogni caso che traspaia la necessità di nuovi equilibri dettati sempre più dalle leggi di mercato: prezzo uguale momento di incontro tra domanda ed offerta (con le oscillazioni del caso). I prezzi probabilmente continueranno sì a salire, ma meno che in passato, a causa più che altro dell’inflazione e dell’aumento già previsto dei salari che inevitabilmente faranno aumentare i costi di costruzione.

Ora anche i Paesi Emergenti stanno vivendo una fase di rallentamento. Alla luce di questa situazione, quali le prospettive, a tuo avviso, per il mercato brasiliano?

Le confortanti prospettive del mercato immobiliare non devono però illudere che investire alla cieca nel mercato immobiliare brasiliano sia sinonimo di alta/altissima redditività (così come effettivamente successo in passato) e soprattutto così come spesso da altri prospettato (rivalutazioni importanti, redditività vicine al 20% annuo, ecc…); a mio giudizio non è vero che ci saranno ulteriori grandi valorizzazioni legate all’emotività suscitata dall’imminenza dei Campionati del Mondo di Calcio nel 2014, della Giornata della Gioventù nel 2013 e/o delle Olimpiadi nel 2016: a parer mio queste sono notizie e situazioni che il mercato ha già da tempo “scontato” e, fatti salvi particolari contesti e/o nicchie di mercato, non vedo spazio per le performances a cui ci eravamo abituati fino al 2006-2007.
C’è chi individua il social housing (Minha Casa Minha Vida per intenderci) quali ottimi investimenti in termini di redditività: probabilmente agli inizi del programma è effettivamente stato così ma per il futuro, vista la crescente offerta di prodotto, della crescente concorrenza e, soprattutto, la conseguente riduzione dei margini, ritengo che la redditività sia destinata a diminuire.
Ma, considerata l’immensità territoriale del Brasile, non escludo che possano sorgere nuove opportunità, nuove nicchie dove investire e dove possa risultare gratificante investire.

Articolo a cura di Andrea Guarise

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