Chiede un lettore, P.B.:

In data 28/05/2011 ho ricevuto una proposta di acquisto (che allego) da me accettata in data 30/06/11 a fronte di un assegno pari ad € 5.000,00 quale caparra confirmatoria.

In seguito all’accettazione della proposta abbiamo incassato tale caparra in data 07/09/2011 in attesa di stipulare un preliminare di compravendita previsto, come da proposta, per il 15/09/2011.

Come potrete verificare sono state inserite delle clausole sospensive in riferimento all’ottenimento di mutuo bancario.

In data 13/09/2011 quindi a 2 gg dal preliminare sfiduciati dalla mancanza di comunicazione in merito a tale ottenimento da parte del promettente acquirente, abbiamo pubblicato un annuncio di vendita dell’immobile, in quanto secondo noi non sussistevano più i tempi per adempiere all’obbligo del preliminare previsto per il 15/09/2011.

A distanza di gg. 30 da tale scadenza abbiamo deciso di inviare una comunicazione tramite raccomandata A.R. di cui allego copia richiedendo chiarimento in merito alla mancata stipula e informazioni inerenti alla richiesta di mutuo ma, invece di ricevere le informazioni richieste venivamo accusati di aver violato gli accordi non estinguendo il mutuo ipotecario in essere gravante sull’immobile e di aver fatto uscire l’annuncio su una rivista locale in data 13/09/11.

In data 19/10/11 abbiamo risposto alle loro accuse e in via definitiva, come potrete verificare dall’allegato, abbiamo dato termine ultimo per la stipula del preliminare entro e non oltre il 30/11/2011 manifestando la ns. volontà di trattenere la caparra a titolo di risarcimento per il mancato guadagno qualora la transazione non andasse a buon fine.

In data 07/11/2011 ricevo comunicazione da parte della parte acquirente dove veniamo a conoscenza del cambiamento in data 05/10/2011 (mai comunicata) dell’istituto bancario passando da CHE BANCA a INTESA SANPAOLO e che secondo lui non sussitevano le condizioni per trattenere la caparra a titolo di risarcimento in quanto sostiene di non aver violato alcun punto della proposta.

In data odierna vengo minacciato dalla parte acquirente in quanto, in caso di non accettazione del mutuo da parte di Banca Intesa, dovrei restituire l’importo dell’assegno di € 5.000 pena il ricorso in giudizio.

Come devo comportarmi?

La clausola sospensiva non decade entro i termini del preliminare in questo caso 15/09/2011?

Sono passibile di richiesto del doppio della caparra?

Grazie mille.

Risponde l’Avvocato Massimo Chimienti

Egregio signore, la proposta come formulata non l’ha tutelata minimamente in quanto si sarebbe dovuto prevedere un termine entro il quale la parte acquirente doveva ottenere l’accettazione del mutuo.

Quella proposta di acquisto è, come da lei giustamente precisato, sottoposta alla condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo e tale circostanza, rende di fatto non produttivo di effetti il contratto tra Voi concluso. Solo la comunicazione dell’accettazione del finanziamento da parte dell’istituto rogante, fa sì che il contratto possa divenire efficace e quindi consentirle di trattenere la caparra.

Non essendovi tale circostanza, lei sarà tenuto a restituire la caparra (e non il doppio della stessa).

Cordialmente.

Avv. Massimo Chimienti

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