Giurisprudenza immobiliare, scorrettezza da parte dell’Agente

lunedì 13 dicembre 2010
Una rubrica che si avvale della competenza che l'Avvocato Massimo Chimienti ha maturato in anni di applicazione al settore immobiliare. Per chiedere un parere scrivere a: redazione@quotidianocasa.it
Giurisprudenza immobiliare, scorrettezza da parte dell'Agente immobiliare

Scrive un lettore, M.K.:

Buongiorno,

Giovedì 11 novembre vado a visitare, insieme all’incaricato di un’agenzia immobiliare associata FIAIP, un immobile del quale sono interessato. Immediatamente dopo mi reco in agenzia per completare la prima proposta irrevocabile di acquisto, compilata su modulo ufficiale FIAIP, precisando che avrei gradito riservatezza; chiedo pertanto di non accettare altre proposte durante la trattativa. Uno dei soci mi rassicura dicendo che non sono soliti fare aste e che è loro interesse concludere l’affare.
Il giorno dopo vengo contattato dall’altro socio il quale mi comunica che la proposta non è stata accettata, ma che la parte venditrice è disposta ad accettare una cifra più alta di 20k euro.
Chiedo al mediatore se ci sono margini per un’ulteriore trattativa, ma vengo invitato a concludere con cifra richiesta dalla parte venditrice. Accetto il suggerimento e ci diamo appuntamento alla settimana dopo per riscrivere una nuova proposta con la cifra richiesta dalla parte venditrice. Infatti, il martedì successivo, mi reco in agenzia con un nuovo assegno, formuliamo la nuova proposta e ritiro il vecchio assegno strappato insieme alla vecchia prima proposta annullata dal mediatore.
Il mediatore precisa di avere appuntamento con la parte venditrice il giovedì sera. Sapevo che il giovedì è il giorno delle visite, ma mai avrei immaginato quanto sto per scrivere.
Giovedì pomeriggio, il mediatore mi chiama per informarmi che un’altra persona, dopo aver visto l’immobile, aveva formulato una proposta di acquisto più alta di ulteriori 15k euro, tutto ciò prima che la parte venditrice vedesse la mia ultima proposta.
Stupito per la scorrettezza del mediatore, sottolineo che, pur di non perdere l’immobile, sono disposto a concludere alla stessa cifra.
Dopo varie discussioni con il mediatore, immaginando che l’ostinarsi a pretendere un giusto comportamento avrebbe compromesso la conclusione dell’affare, decido di firmare tutti i documenti per concludere con la proprietà che finalmente accetta la proposta in mia presenza.

A questo punto, però, vorrei contestare la provvigione del mediatore che non si è comportato da tale, bensì da mandatario (in tal caso dovrebbe pretendere la commissione soltanto dalla parte venditrice e nulla dall’acquirente, giusto?).
Ha utilizzato un modulo ufficiale della FIAIP, senza rispettare l’art. 11 del codice deontologico nella sezione “rapporti con la clientela” perché ha accettato un’altra proposta senza attendere l’esito della mia: “ART. 11 – L’associato FIAIP agente immobiliare dopo aver concordato le condizioni essenziali del contratto con una parte interessata all’acquisto, alla locazione o al rilievo dell’azienda non dovrà proporre a terzi la conclusione del contratto sino all’avvenuto esaurimento della trattativa iniziata”.

Compilo un modulo ufficiale FIAIP credendo che sarà una garanzia anche per me, acquirente, e che potrò contare sulla professionalità dell’agenzia. Invece mi accorgo che l’agente non se ne preoccupa minimamente; chissà, forse perché non esiste una legge che tuteli il diritto di noi acquirenti.
Le mie domande sono:
1) E’ lecito compilare e firmare un modulo ufficiale FIAIP senza rispettare il codice deontologico, o può essere considerata inadempienza contrattuale?
2) Posso chiedere, avvalendomi di un buon avvocato, un danno equivalente alla differenza pagata tra l’ultima proposta formulata e quella immediatamente precedente?

Resta inteso che farò un esposto all’organo di vigilanza della camera di commercio e alla FIAIP.

Ringrazio anticipatamente per una cortese risposta e invio cordiali saluti.

Risponde l’Avvocato Massimo Chimienti

Egregio Signore, indubbiamente l’agente immobiliare non si è comportato correttamente ed ha violato quella norma del codice deontologico FIAIP da lei richiamata.

Tuttavia, ritengo che tale impianto normativo costituisca un semplice regolamento interno agli associati FIAIP.

Sarà mia premura informarmi presso i dirigenti della Federazione su quali procedure sono previste nel caso di specie nei confronti dell’agente con cui lei ha avuto contatto, il quale ha sicuramente violato un’altra norma del nostro ordinamento che è quella che prevede l’obbligo di correttezza nei confronti dei clienti da parte dell’agente immobiliare.

Laddove ciò sia dimostrabile, a mio avviso vi sarebbero i presupposti per intraprendere un’azione legale con buone possibilità di vittoria.

Mi riservo di comunicare quanto sarà di mia conoscenza a seguito dei colloqui con i dirigenti FIAIP.

Cordialmente.

Avv. Massimo Chimienti

Per richiedere un parere legale su argomenti inerenti il settore immobiliare scrivere a: redazione@quotidianocasa.it

Commenti

  1. 27 ottobre 2016

    ghirofrancescato

    Gent.mo avvocato, in questi giorni mi è capitato la stessa cosa letta qua sopra da un’altra sfortunata acquirente. Con la mia proposta ancora in fase di valutazione da parte del venditore, è stata fatta fare un’altra proposta ad un’altra persona che ha rilanciato di 10 mila euro. Ho prova scritta che il venditore se non riceveva la seconda proposta accettava la mia. Ho speranze?

    1

Commenta l'articolo

Per poter inviare un commento a questo articolo è necessario essere registrati al sito. Se non sei ancora un utente registrato, registrati adesso. Se sei un utente già registrato, esegui il login per inviare un commento.