Certificazione sulla sicurezza degli impianti domestici, è bagarre

domenica 30 marzo 2008
C'é almeno un nuovo incomprensibile pasticcio normativo ad angosciare la vita di cittadini italiani, già  peraltro alle prese con mille adempimenti burocratici e balzelli di ogni genere. Si tratta cella certificazione sugli impianti domestici da allegare a ogni atto di compravendita immobiliare

Come spesso accade da noi, pur se apprezzabile in linea di principio (i princìpi, i princìpi!, non per nulla l’Italia era ritenuta la culla del diritto!) il nuovo decreto ministeriale di turno finisce per essere difficilmente applicabile nella vita e nei normali ‘negozi’ di tutti giorni.

Di che si tratta. Il 27 marzo é entrato in vigore il sacrosanto decreto ministeriale sulla sicurezza degli impianti domestici. (Decreto Ministero Sviluppo Economico 22 gennaio 2008, n. 37, art.13)

E’ un provvedimento di sconcertante semplicità : per garantire che tutti gli impianti siano a norma, il legislatore ha stabilito che non si può procedere alla compravendita di un immobile (preistorico, storico, vecchio, fatiscente, sgarrupato, oppure appena finito di costruire e nuovo di zecca) senza che ci sia l’accompagno (lo so, é una parola orrenda, ma al burocrate piace un casino!) di una certificazione che asseveri (anche questa parola non é male) la conformità  degli impianti alla normativa attuale o almeno dell’epoca.

Normale amministrazione: é una regola da Paese civile, atta a ridurre al minimo gli incidenti domestici, gli incendi, gli scoppi inconsulti che fanno di volta in volta esclamare: é stata una disgrazia, chi poteva prevedere qualcosa di simile, siamo nelle mani di Dio, inshallah!

Il Ministero afferma: «Il testo semplifica notevolmente le procedure e gli adempimenti
formali, anche in caso di compravendita o locazione degli immobili e, contemporaneamente
rende più efficaci, anche rafforzando l’attuale sistema sanzionatorio, le norme a tutela della
sicurezza delle persone che vivono o lavorano all’interno degli edifici e che sono ancora
troppo spesso vittime (soprattutto casalinghe e bambini) di incidenti.»

Perchè meravigliarsi dunque? Semplicemente perchè dal 27 marzo, se si volessero fare davvero le cose in regola, nessuna o quasi compravendita di immobili dovrebbe poter essere possibile.

Per fortuna (e sfortuna) non é così e vi spiego perchè.

I notai hanno immediatamente trovato l’escamotage per risolvere la questione: sull’atto va citato il decreto ministeriale con l’aggiunta “salvo patti contrari”.

Interpellato sulla (apparente, si capisce!) incongruità  della norma il Ministero ha precisato come segue (stralci): «’L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità  degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza’. Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sè la responsabilità  per ogni spesa o danno derivante dall’eventuale non conformità  degli impianti alle norme di sicurezza ad essi applicabili.

[Tuttavia in deroga si] consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l’esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490, secondo comma).

Ne consegue che le parti possono limitare o escludere la responsabilità  del venditore,
ma non semplicemente omettendo la clausola in esame o utilizzando una clausola di stile. [Come sembra abbiano inteso fare i notai]

Per derogare alla prevista responsabilità  di chi vende, é necessario che, nella clausola di garanzia del venditore, le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito della dichiarazione del venditore, e della presa d’atto del compratore, circa la non conformità  o la possibile non conformità  di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili.
La sicurezza dei predetti impianti deve peraltro essere valutata, secondo i criteri
che regolano la successione delle norme nel tempo
, in base alla loro conformità  alla norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e della loro modifica

Ora, per nostra fortuna Quotidianocasa.it gode di un osservatorio privilegiato che fa riferimento a chi con queste problematiche fa i conti tutti giorni, ed é quello del nostro blog degli Agenti Immobiliari.

Se si vuole capire che aria tira fra coloro che hanno in obbligo (oltre che in grande considerazione) la tutela dei clienti venditori e acquirenti non c’é da che leggere le loro osservazioni. Uno spaccato, a caldo, di ciò che sta succedendo a pochi giorni dall’entrata in vigore del nuovo decreto.

Ecco quindi di seguito alcuni stralci della discussione nata a proposito della norma in questione. Fermo restando che chi volesse vedere tutti i commenti può visitare direttamente il blog pigiando su questa pagina.

Agente Immobiliare 1: prevedo un gran caos, 1° la vedo molto dura che qualche tecnico rilasci certificati di conformità  su impianti che non ha fatto lui, 2° per le normative che si sono susseguite negli ultimi anni penso che si possano ritenere conformi solo gli impianti realizzati negli ultimi 2 anni, se uno é in possesso di una certificazione rilasciata 7/8 anni fa, oggi si può ritenere conforme? mah la cosa si presta a contestazioni, il rischio che in sede di atto qualche acquirente sollevi problematiche temo sia elevato. al momento penso sia saggio inserire nelle proposte e nei preliminari di immobili usati una clausola liberatoria nei confronti del venditore, se il problema deve uscire é meglio che esca subito in modo da far rientrare il tutto nella trattativa.

Agente Immobiliare 2: Esco ora dal Notaio per un atto di compravendita, a lui risulta (dopo una lettura fatta li per li, durante l’atto) che riguarda gli impianti per la sicurezza anti incendio e che riguardano i nuovi impianti o dopo una ristrutturazione oltre alle certificazioni di rito anche questo altro certificato.
Riporto quello che ha detto lui…

Agente Immobiliare 3: Il notariato ha già  diramato la frase che i notai inseriranno in atto per pararsi il loro fondoschiena. In pratica citano la legge e se ne escono con la dicitura ‘salvo patti contrari‘.

Agente Immobiliare 4: e comunque é sbagliato dire ‘tanto rumore per nulla’ io se fossi acquirente vorrei le certificazioni energetiche e impinatistiche…con quello che costano oggi le case…sarebbe il minimo…
altro che mi accordo per il contrario… noi facciamo i professionisti… non tanto rumore per nulla…
con quello che costano le spese di gestione di una casa…io rompo le scatole pure ai costruttori su queste cose… alla fine lo identifico come un’arma di vendita in piu’ e non come una rottura di scatole.

Agente Immobiliare 5: Come la mettiamo allora con casali diroccati e ruderi …che Tedeschi, Inglesi, ed ora anche Russi cercano ed acquistano senza porsi problemi di prezzo tanto é l’amore per le nostre campagne?
Li dotiamo d’impianti a norma?
Una costruzione del secolo scorso su cui non sono stati fatti interventi radicali non può avere certi requisiti…mica possiamo cancellarli dal mercato o raderli al suolo per costruire belle palazzine con tanto di piscina…o l’intento é questo?

Agente Immobiliare 6: Dobbiamo solo scrivere nei compromessi, che l’acquirente é consapevole di comprarsi una casa dove gli impianti sono da rifare. Dov’é il problema?
Mi sembra un tassello da aggiungere alla trasparenza. Peccato che ci si arrivi per legge e non volontariamente.

Agente Immobiliare 7: vedrete che il legislatore come per le imposte delle registrazioni ci chiamerà  come corresponsabili delle verifiche normative delle unità  immobiliari…
succederà …
succederà …
tanto vale mettersi a lavorare su questa linea..
in pratica se vogliamo prendere vagonate di provvigione dobbiamo dare valore aggiunto…
penso io…
poi francamente se uno ti chiede se l’immobile é in ordine sotto il profilo catatastale, ipotecario e comunlae, perché non dovrebbe chiederci se é in regola con le norme urbanistiche e tecniche…giusto?
siamo responsabili o no?

Agente Immobiliare 8: o il problema non l’ ho visto …e non lo vedo…Le domande dell’ultimo intervento non erano dubbi miei !!!!
Non mi sembra che si introduca chi sa quale norma tremenda!!!!!
Ma come sempre c’é chi ama complicare le cose semplici arrivando addirittura a vederci l’inciucio per far guadagnare le società  d’impiantistica…ok…come la mettiamo però con la falange di quelli di noi che vorrebbero essere accomunati ai notai ed introdurre l’obbligatorietà  di passare attraverso agenzie per qualsiasi transizione immobiliare?

Agente Immobiliare 9: Si tratta di una caramella incartata. La caramella incartata si riferisce al fatto che mi pare tu voglia che il proprietario privato consegni l’immobile in regola con le norme vigenti e questo non avverrà  mai (e se avviene avviene riappeciottando -incartando la caramella ciucciata), per il fatto che non solo non é pratico (magari io che compro voglio fare le cose a modo mio) ma anche antieconomico perché i costi ricadono su chi compra che in caso di modifiche pagherebbe due volte.

Agente Immobiliare 10: noi i preliminari li facciamo in agenzia e da sempre specifichiamo se la parte venditrice fornisce i certificati che sono a norma oppure se non lo sono o lo sono in parte e spieghiamo sempre all’acquirente la situzione prima della firma del preliminare, e fin qui tutto bene, la normativa non ci disturba, peccato che giusto ieri il notaio scelto da una cliente (acquirente) ci convoca per dirci che o alleghiamo i certificati (non ci sono) o pretende che il venditore firmi a suo rischio una dichiarazione che gli impianti sono a norma quando entrambe le parti sanno che non é cosi! il caos la normativa l’ha creato in testa al notaio!!!

Agente Immobiliare 11: oh bimbi ma che casino sta norma che ci fa già  litigare l’ho già  detto che domani vado in svizzera. siamo i soliti italiani e la legge é la solita italianata stile UCAS (ufficio complicazione affari semplici). prima si fa una norma severissima, nazi-draconiana che sembra che o rifai l’impianto elettrico oppure il notaio non rogita. poi si offre su un piatto d’argento l’escamotage: ‘mo’ ne parliamo, se poi vi mettete d’accordo…vabbé x me é uguale, famo sto rogito e amici come prima’ = ‘salvo patti contrari’. io sono un fautore dello ‘stato di fatto e di diritto’. la casa ha l’impianto a norma? non lo so, e non lo sa nemmeno il proprietario: venga a fare un sopralluogo col suo elettricista. quando é convinto mi firma il preliminare. se no amici come prima.

Agente Immobiliare 12: In base all’interpretazione del Ministero l’uso di frasi come l’immobile sarà  venduto nello ‘stato di fatto in cui si trova’ e/o la rinuncia alla garanzia non fanno venir meno gli obblighi previsti in capo al venditore avendo questi carattere ‘inderogabile’.
A questo punto, constatata ancora una volta l’incapacità  da parte dei governanti di percepire gli effetti dei propri provvedimenti, mi sorge un dubbio come può una norma di rango regolamentare come quella di cui stiamo parlando, prevalere su quanto disposto dal codice civile sull’obbligo di garanzia?

Agente Immobiliare 13: In pratica molti metteranno il minimo indispensabile (caricandone i costi sull’acquirente che in pratica pagherà  il niente) per far si che un tecnico possa rilasciare il tutto.
Molto meglio un obbligo per l’acquirente di riadattare e riconfermare la sicurezza degli impianti entro un periodo dall’acquisto, ma era troppo facile.
A parere mio c’é una volontà  di FERMARE l’acquisto di immobili per spostare liquidi sulle borse, visto che le banche non gradiscono più il mattone avendone fatta indigestione e i governi servi rispondono come possono.

Agente Immobiliare 14: Ad una settimana dall’entrata in vigore del regolamento, la situazione é ancora molto confusa.
Da una parte le risposte fornite dal capo dell’ufficio studi del ministero dello sviluppo economico che confermano la ‘inderogabilità ‘ della garanzia sugli impianti da parte dei venditori, dall’altra l’interpretazione del Presidente del Consiglio nazionale notariato che sostiene (come riteniamo tutti) che é un diritto delle parti rinunciare alla garanzia di conformità .
Stessa posizione del notariato (circa la derogabilità  della garanzia) da parte del Sole 24 Ore, dell’UPPi e Confedilizia.
Per quanto mi riguarda malgrado l’interpretazione del ministero, per evitare controversie tra le parti, prevederò già  nelle proposte e nei contratti preliminari la ‘vendita nello stato di fatto dell’immobile’ e in alcuni casi la rinuncia alla garanzia.
Ritengo, infatti, che il provvedimento, (dal momento che la legge non può essere derogata da una norma regolamentare) sarà  a breve oggetto di ricorso al Tar.

Agente Immobiliare 15: Può essere interessante sapere: se faccio l’atto con la scrittura del notaio che dice che gli impianti nn sono a norma, poi l’Enel potrebbe fare dei problemi per gli allacciamenti? Cioà  l’acquirente dovrebbe poi obbligatoriamente mettere a posto gli impianti? cé molta confusione, cmoe sempre quando esce qualche novità .

Agente Immobiliare 16
: Da noi, sarà  l’inquinamento, ma nell’aria di mare ci deve essere rimasto poco iodio. Tre atti bloccati (con tre notai diversi) ed elettricisti e/o periti che iniziano ad apparecchiare… Elettricista offresi!

Agente Immobiliare 17: Si ma il grosso problema, di cui ai notai nulla fregava sinora, é per gli immobili ante ’90. infatti in base alla 46/90 tutti gli impianti elettrici andavano adeguati entro 3 anni, poi prorogato sino al 31.12.98, ma quasi nessuno l’ha fatto ma, essendo immobili costruiti prima della legge, nessun notaio si é preoccupato di non redigere gli atti. Invece ora é un bailamme. soluzioni?

Considerazione finale
Oltre a essere utili a tutti i cittadini venditori e acquirenti, le varie citazioni riferite agli Agenti Immobiliari meriterebbero di essere vagliate attentamente dagli organi ministeriali competenti (si spera!) e anche da notai e professionisti a vario titolo chiamati in causa nella discussione.

E la sicurezza degli impianti domestici? «Ne discutevo giusto ieri con la mia signora!», risponderebbe il Cipputi di turno (Altan, che fine ha fatto?)

Commenti

  1. 8 gennaio 2009

    giuseppe russo

    Salve…a proposito delle certificazioni impianti…
    nel 2008 ho comprato un appartamento e nel contratto il notaio ha scritto che il venditore dichiara che tutti gli impianti sono a norma perché la certificazione non era disponibile…il venditore stesso si impegnava a fornirci tali certificazioni al più presto ma ad oggi non ho avuto niente perché trattandosi di un appartamento di 12 anni fa il tecnico che all’epoca fece l’installazione e le certificazioni non le ha più a disposizione dicendo che dopo 10 anni e tenuto a buttare via le carte…il problema é che ora questo tecnico sta perdendo tempo e non ha intenzione di farle…
    come ci si deve comportare? spetta a lui farle o può farle qualche altro tecnico?
    grazie…

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