“Vorrei sapere per favore se esistono dei modelli da acquistare o ancor meglio da scaricare via internet di: Proposta D’acquisto e Compromesso, in quanto la compravendita che sto’ effettuando é tra privati e no agenzia.
Grazie per darmi indicazioni su eventuali siti dove poterli trovare o negozi dove poterli acquistare. Cordialmente. Francesca”
Ed ecco la risposta del dottor Fabio Cacciotta (Opengroup).
↑ Dott. CacciottaPer ciò che concerne il compromesso, a mio modesto avviso, sarebbe
opportuno farsi comunque seguire da un avvocato, dato che le somme in
ballo diventano importanti.
Tuttavia la modulistica relativa alle transazioni immobiliari é reperibile
presso tutti gli uffici Buffetti.
Per quanto riguarda la proposta d’acquisto (che si allega di seguito) ed il contratto preliminare é difficile unificare il tutto in unico contratto-tipo in quanto viene spesso compilato a seconda dell’immobile, ed a seconda delle esigenze e dei desideri del compratore e del venditore.
Cerchiamo di mostrare un contratto tipo molto facile da capire, molto lineare ed essenziale che, in ogni caso, contiene tutto ciò che serve alla buona conclusione di un affare: garantendo sia chi compra che chi vende.
Dott. Fabio Cacciotta
___________________________
‘PROPOSTA DI ACQUISTO” con prosieguo di ‘PROMESSA DI COMPRAVENDITA’
(in bollo)
Luogo (Città ), lì
Preg. Sig.
Il sottoscritto C.F. nato in il residente a in via con la presente propone irrevocabilmente, ai sensi dell’art. 1329 C.C. di acquistare, per sè, persone o società da nominare almeno al momento del rogito, la Sua porzione immobiliare sita in Via e così meglio descritta:
La porzione immobiliare attualmente é libera al rogito .
Il possesso e gli effetti giuridici ed economici attivi e passivi decorreranno a mio favore e carico dalla data del rogito. .
L’acquisto come visto e piaciuto é proposto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con gli accessori ed impianti relativi e compresa la quota delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.
L’immobile dovrà essere trasferito al momento del rogito notarile libero da ipoteche ed altri oneri.
PREZZO D’ACQUISTO: Euro (€ ) di cui Euro
(€ ) per deposito cauzionale.
Appena detto importo sarà da lei incassato previa sottoscrizione ed accettazione della presente proposta, esso si considererà ad ogni effetto caparra confirmatoria e, la presente, ‘promessa di compravendita’.
Euro (€ ) da versare al momento dell’atto notarile a mezzo assegno circolare o con intervento di ente finanziario o istituto mutuante scelto dal promittente acquirente. Nessun interesse decorrerà a favore o a carico delle parti, sulle somme versate o da versarsi.
L’atto notarile, per intestare l’immobile, avverrà a saldo prezzo o a stipulazione dell’eventuale mutuo, comunque entro il nello studio notarile scelto dalla parte acquirente.
Sono a carico del sottoscritto le spese, imposte e tasse per l’atto notarile e per l’accensione di un eventuale mutuo, é a carico del venditore l’imposta come da normativa vigente e l’eventuale quota di oneri accessori maturati fino alla data della consegna.
La presente proposta, irrevocabile, é valida sino al
L’accettazione mi potrà essere comunicata con qualsiasi mezzo.
Firma del proponente
_________________________________
Luogo (Città ), lì
Il sottoscritto C.F. nato a il residente a Via dichiara di accettare la proposta così come sopra formulata.
Dichiara, altresì, dandone ricevuta con la firma della presente, di aver percepito l’importo di Euro (€ ) a titolo di caparra confirmatoria, così perfezionando la presente ‘promessa di compravendita ‘.
Firma del venditore
Commenti
Oris
Le proposte di acquisto c he divengono compromessi… quindi, se la c aparra fosse, diciamo, di 5000 euro, io registro questo “atto” e posso chiederne l’esecuzione in forma specifica?
E in caso di controversie, io proprietario, mi troverei con il mio bene “vincolato” da un “compromesso” (quindi non vendibile a terzi) con soli 5000 euro?
E io acquirente, in caso dovessi riscontrare dei problemi non previsti ( e non mi dite che sono compresi nelle diciture su esposte) sarei costretto a comprare mio malgrado l’immobile su scritto dopo la sentenza di un giudice?
Secondo me le proposte di acquisto dovrebbero rimanere meri contratti atipici, unilaterali, i quali anche dopo l’accettazione vincolano le parti solo per l’importo del deposito cauzionale che diviene, all’ ACCETTAZIONE caparra PENITENZIALE, senza effetti sul trasferimento di proprietà del bene immobile.
Trove questo tipo di proposte pericolose e da evitare.
Sconsiglio vivamente chiunque dal sottoscriverle.
Informatevi dai vostri legali.
Molto meglio lasciare alla proposta il compito di definire un PREACCORDO DI MASSIMA, vincolante per l’importo ragionevole della caparra PENITENZIALE e lasciare il compito di definizione della compraven dita al vero e proprio preliminare di compravendita (compromesso) e al rogito.
LA mia opinione.
biagio
Ritengo opportuno consigliare di rivolgersi serenamente, concordando il compenso provvigionale, anziché ad un avvocato, ad un buon Agente immobiliare, il quale sarà in grado di seguire le parti anche procurandogli un mutuo alle migliori condizioni di mercato ed offrendogli un valore aggiunto alla semplice compilazione di una proposta o compromesso.
Biagio L’Adagio
Oris
Concordo, ma parlerei di consulenza e non di provvigione in questo caso.
mariocarmi
Spiace leggere un articolo così pieno di inesattezze .
Il Dr. Cacciotta dovrebbe ben sapere che una proposta d’acquisto accettata , purche’ contenga al suo interno gli elementi essenziali del contratto é un preliminare di compravendita, quindi non c’entra niente quanto egli asserisce in merito a differenze fra proposta e preliminare (che poi é il cosidetto compromesso, anche se in diritto il compromesso sarebbe altra cosa , in quanto col preliminare si assumono obbligazioni e col compromesso si trasferuisce la proprietà , quindi occhio alle diciture). Quindi é bene fare una proposta d’acquisto, che con l’accettazione si perfeziona in preliminare, da un serio agente immobiliare, regolarmente iscritto e non da abusivi. Del resto anche le ultime Leggi, danno maggiori responsabilita all’agente immobiliare obbligandolo alla registrazione dell’atto in solido con l’acquirente.
Ad oris, dico inoltre che per l’esecuzione in forma specifica, il preliminare deve essere fatto dal notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovverossia nella stessa forma richiesta per il definitivo
Oris
N on credo che sia necessaria la registrazione o la trascrizione per l’esecuzione, sono operazioni che si possono fare in seguito, prima della attivazione (infatti in molti preliminari stipulati dai tecnici e sottoscritti tra privati si poteva leggere la previsione di trascrizione e registrazione a spese della parte inadempiente).
Per l’esecuzione in forma specifica, di solito basta anche la sola caparra confirmatoria (1385 C.C.) che permette alla parte adempiente la scelta tra esecuzione, risoluzione (1453) e la richiesta del risarcimento dei danni (1223).
All’attivazione delle procedure si dovrà registrare e trascrivere.
Certamente molto meglio fare la trascrizione (la registrazione in questo caso e automatica) per avere sia la data certa che l’opponibilità a terzi garantite.
Sulla proposta che diviene compromesso, ripeto il mio parere:
Non sono da sottoscrivere, molte volte sono troppo rischiose per entrambe le parti.
E non parlo di disonestà dell’agente.
Parlo di una serie di cose che é meglio fare prima di sottoscrivere un atto eseguibile.
Quindi, per me, meglio una proposta che rimandi a una ulteriore atto gli accordi e i termini precisi, effettuati tutti i controlli di rito da un tecnico di parte, non delle agenzie o del venditore, che tolgano i dubbi su eventuali difformità sfuggite a un pur preciso controllo dell’agente immobiliare.
Inoltre, sottolineo che la forma di molti moduli di Proposta irrevocabile NON contengono una forma molto consona a quella del preliminare, ma ne contengono solo gli aspetti e le formule che servono a dargli l’apparenza di un preliminare, solo per far nascere un obbligo che, secondo me, dovrebbe essere un attimino ragionato e pensato in modo meno frettoloso.
Mia opinione.
robe
In linea di massima sono d’accordo con Oris anche se per farla semplice basta subordinare la proposta d’acquisto, che ritengo debba essere vincolante per le parti, alla conformità urbanistica e catastale dell’immobile e all’assenza di vizi e diritti di terzi.
Qualora a seguito di ulteriori verifiche emergano dei problemi risolvibili, si risolvono e le parti rimangono vincolate; se i problemi non sono risolvibili la proposta é nulla e tanti saluti.
Nadia
posso sapere se un preliminare deve essere sempre registrato? grazie
home
Salve, sto cercando un aiuto da chi se ne intende più di me…
vorrei acquistare una casa con terreno, sul cui terreno è presente un magazzino che vorrei far diventare un altra abitazione con ampliamento del 20% (piano casa lazio 2011) e cambio destinazione d’uso (magazzino>abitazione)…
sono interessato all’ acquisto solo se il progetto dei lavori (d.i.a.) con piano casa lazio verrà accettato dall’ ufficio tecnico del comune (municipio), quindi vorrei fare una proposta d’ acquisto che comprenda questo vincolo:
- accettazione progetto casa da parte del municipio = si acquisto casa
- bocciatura progetto casa da parte del municipio = no acquisto casa
come posso scrivere la proposta d’ acquisto, o meglio solo la nota vincolo che mi interessa, senza perdere la caparra della proposta ?
qualcuno può darmi una mano nella stesura della nota o clausola vincolante?
Grazie a tutti per il supporto
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